Durée de vie d’un investissement immobilier locatif
Entre la théorie et la pratique, il existe comme des divergences… qu’il importe de comprendre. Si le fait d’acheter à Orléans un appartement neuf n’est pas le critère d’investissement premier, la question qui se pose systématiquement à l’investisseur en immobilier locatif est celle de l’horizon de l’investissement.
Heureuse surprise, il existe un horizon en immobilier, mais si l’on veut qu’il soit bleu, il faudrait faire connaissance avec lui !
La durée théorique d’un investissement immobilier
Quels sont les curseurs apparents de la durée de vie d’un investissement locatif ? Deux paramètres semblent évidents à appréhender : l’espérance de vie physique de votre appartement et la durée du crédit souscrit pour le financer.
Comme vous n’êtes pas des hurluberlus, vous savez qu’il ne faut pas financer une hutte à Ouagadougou sur 80 ans ; mieux vaut se contenter d’un crédit sur 15 à 30 ans et acheter un bon appartement neuf à Strasbourg.
C’est une règle absolue : ne jamais recourir à un emprunt d’une durée supérieure à l’espérance de vie de votre bien immobilier. Sinon, comme le disait Coluche, vous payez votre crédit pendant des années et à la fin vous êtes propriétaire des ruines…
La durée pratique de détention de votre bien immobilier
Admettons que vous ayez emprunté sur 25 ans à l’âge de 50 ans. Vous finirez donc de payer votre investissement immobilier (ou plutôt de rembourser votre crédit) à 75 ans. Si vos revenus professionnels sont appelés à diminuer à partir de 67 ans, il faudra donc ajuster vos revenus sur les 8 dernières années.
Deux possibilités : soit vous affectez des économies au paiement du différentiel entre vos revenus locatifs et vos mensualités de crédit, soit vous annulez la cause de ce différentiel en tirant un trait sur l’achat de ce bien immobilier à Rennes qui vous aura tant apporté. En bref : vous revendez.
Certains conseillers en gestion de patrimoine prévoient d’ailleurs systématiquement cet arbitrage patrimonial dans leur simulation financière, encore faut-il en vérifier la pertinence 10, 15 ou 25 ans plus tard !
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